Inhaltsverzeichnis:


1 Warum ein Hausprojekt?

1.1 Häuser für alle!

Hohe Mieten, viel Leerstand und gleichzeitig große Wohnungsnot: In Salzburg zeigen sich die Menschenfeindlichkeit und Absurdität des Immobilienmarktes sehr deutlich.

Diese Probleme werden sich nicht endgültig lösen lassen, solange Wohnraum als Ware vermarktet wird. Wir denken, dass Wohnraum nicht von Vermieter_innen, Immobiliengesellschaften und sonstigen Unternehmen besessen werden darf. Diese haben immer ein Interesse daran, ihren Profit zu maximieren. Das heißt unter anderem, hohe Mieten zu verlangen oder Wohnungen leerstehen zu lassen, um auf eine Wertsteigerung zu spekulieren.

Die Häuser müssen denen gehören, die darin wohnen. Wohnungen müssen gebaut werden, um Menschen einen Lebensraum zu geben. Und nicht, um gewinnbringend vermietet oder verkauft zu werden.

Aus dieser Überzeugung lässt sich unsere Kritik an der jetzigen Gesellschaft ableiten: Im Kapitalismus arbeiten und produzieren wir nicht, um menschliche Bedürfnisse zu befriedigen, sondern damit die hergestellten Güter (oder Dienstleistungen) als Waren verkauft werden können. Nicht, weil Menschen hungern, wird Brot gebacken. Nicht, weil Menschen draußen schlafen, werden Häuser gebaut. Sondern weil sich mit den menschlichen Bedürfnissen Profit machen lässt. Wer sich die Waren am Ende nicht leisten kann, hat Pech gehabt und bleibt halt hungrig und obdachlos.

Deswegen lehnen wir den Kapitalismus grundsätzlich ab und nicht nur den kapitalistischen Wohnungsmarkt.

 

1.2 Selbstverwaltet wohnen

Wir wollen in der Autonomen Wohnfabrik kollektiv und selbstverwaltet zusammenleben. Dazu haben wir uns dem HabiTAT angeschlossen. Wie alle Projekte im HabiTAT wurde auch die Wohnfabrik zunächst über einen Bankkredit finanziert. Der von der Bank geforderte Eigenkapitalanteil wurde in Form von Direktkrediten von solidarischen Einzelpersonen gestellt.

Über unsere Mieten zahlen wir den Bankkredit Monat für Monat ab. Nachdem wir unsere Schulden bei der Bank vollständig abgebaut haben, werden wir auch die Direktkredite tilgen.

Der springende Punkt ist, dass wir durch dieses Modell Mieter_innen und gleichzeitig quasi unsere eigenen Vermieter_innen sind. Nach Tilgung der Kredite geht unser Haus komplett in den Besitz derer über, die dann dort wohnen werden. Der kollektive Besitz des Hauses ist also nicht an bestimmte Personen gebunden. Vielmehr wird die Autonome Wohnfabrik immer den Menschen gehören und von den Menschen verwaltet werden, die in ihr leben.

 

1.3 Freiraum schaffen

Uns ist bewusst, dass nicht alle Menschen die Möglichkeit haben, Syndikatshäuser zu starten. Wir denken auch nicht, dass sich die bessere Gesellschaft und das gute Leben für alle “herbeikaufen” lassen.

Deswegen halten wir es für notwendig, Räume zu schaffen für Menschen, die gesellschaftliche Veränderung zum Besseren erkämpfen wollen. Das ist der wesentliche Zweck, den wir mit der Wohnfabrik verfolgen. Wir wollen mit unserem Projekt einen Schritt Richtung Befreiung machen und nicht den Status quo zementieren.

Einen solchen Freiraum sollen die gemeinschaftlich genutzten Räume im Haus und das Vereinslokal bei uns im Erdgeschoss bieten. Das Lokal wird von einem eigenen Kollektiv verwaltet, welches den Raum mietet. Hier können sich Leute treffen und es finden verschiedene politische und (sub-)kulturelle Veranstaltungen statt.

 

 

2 Finanzierung

2.1 Finanzierung des Hauskaufes

Die Kosten beim Kauf unseres Hauses betrugen 855.000 €. Der Großteil dieser Summe, ca. 575.000 €, wurde durch einen Bankkredit gedeckt. Dieser Kredit läuft über 30 Jahre. Er war an die Bedingung geknüpft, den Rest des Kaufpreises durch Eigenkapital zu stemmen.

Weil keine von uns über Kapital in ausreichender Höhe verfügt, wurde der Eigenkapitalanteil durch Direktkredite über 280.000 € ersetzt. Einzelne von uns haben sich zwar mit eigenen Direktkrediten beteiligt, aber der Großteil des Geldes wurde von solidarischen Unterstützer_innen zur Verfügung gestellt.

Bei den ursprünglichen Kosten waren bereits 25.000 € Instandsetzungskosten einkalkuliert. Leider hat sich herausgestellt, dass dieser Betrag zu gering berechnet war: Aufgrund einiger unvorhergesehener baulicher Mängel am Haus nehmen wir aktuell weitere Direktkredite auf.

 

2.2 Langzeitige Finanzierung des Projektes

Mit unseren Mieten tilgen wir nach und nach den Bankkredit, monatlich sind etwa 2.700 € fällig. Die restlichen Einnahmen verwenden wir für Instandhaltungskosten, Rückstellungen für Mietausfälle und den Solidarbeitrag ans HabiTAT.

Für größere Renovierungen müssen wir neue Direktkredite aufnehmen. Die regelmäßigen Auszahlungen gekündigter Kredite gleichen wir ebenfalls dadurch aus, dass wir neue Direktkredite aufnehmen.

Nachdem wir den Bankkredit getilgt haben (Ende der 2040er Jahre), werden wir auch die Direktkredite vollständig abbauen.

Genau wie unsere Schwesterprojekte zahlen wir außerdem einen jährlichen Beitrag ans Habitat. Dieser errechnet sich prozentual aus der vermieteten Fläche des Hauses. Der Beitrag steigt über die Zeit langsam an und soll zur Haupteinnahmequelle des Syndikats werden.

 

2.3 Was ist ein Direktkredit?

Direktkredite sind Darlehen, die uns von Privatpersonen gewährt werden. Dazu wird ein Vertrag zwischen dem_der Kreditgeber_in und unserer Geschäftsführung abgeschlossen.

Wir nehmen Darlehen zwischen 500 € und 50.000 € entgegen. Niedrigere Beträge machen für uns aufgrund des Verwaltungsaufwandes wenig Sinn. Beträge über 50.000 € nehmen wir nicht an, um nicht zu abhängig von einzelnen Unterstützer_innen zu werden. Außerdem wären Kündigungen dann nur schwer jederzeit möglich.

Für Direktkredite gibt es bei uns keine fixen Laufzeiten. Sie können also jederzeit gekündigt werden. Bei Darlehen bis zu 5.000 € werden 3 Monate Kündigungsfrist vereinbart. Bei über 5.000 € sind es 6 Monate.

Unterstützer_innen können im Vertrag die Höhe der von uns zu bezahlenden Zinsen festlegen. Der Zinssatz ist zwischen 0 % und 1,5 % frei wählbar. Die Zinsen zahlen wir nach der Kündigung des Darlehens zusammen mit dem Grundbetrag zurück.

Direktkredite sind im Bezug auf den Bankkredit sogenannte „qualifizierte Nachrangdarlehen“. Das heißt, sollte unsere GmbH in Insolvenz gehen, müsste zuerst die Bank vollständig ausbezahlt werden. Außerdem dürfen wir Direktkredite nicht auszahlen, wenn dadurch die Insolvenz der GmbH drohen würde. Diese Regelung war notwendig, damit die Bank die Deckung des Eigenkapitalanteils durch Direktkredite akzeptiert.

 

2.4 Finanzielle Abläufe im Haus

Besitzerin unseres Hauses ist unsere GmbH. Für uns gelten die gleichen finanzrechtlichen Vorgaben wie für jede andere GmbH. Das heißt, wir führen unter anderem Buch über Einnahmen und Ausgaben und verwalten eine Handkasse sowie ein Firmenkonto. Für unsere Steuererklärungen und Jahresabschlüsse und Unterstützung in finanzrechtlichen Fragen haben wir eine Steuerberatungskanzlei beauftragt.

 

2.5 Solidarische Mieten

Soweit es uns möglich ist, passen wir die zu bezahlende Miete an den*die Bewohner*in an. Das heißt, wenn ein*e Bewohner*in des Projektes auf einmal weniger Miete bezahlen kann, gleichen das die anderen aus. Ebenfalls wird beim Einzug gemeinsam besprochen, was die Person überhaupt bezahlen kann und will.

 

 

3 Organisationsstruktur

Die Autonome Wohnfabrik basiert auf einer rechtlichen Struktur, die es uns möglich macht, Kredite aufzunehmen, ein Haus zu kaufen und Räume zu vermieten. Das Ganze ist so aufgebaut, dass sich das Haus rechtlich immer in Kollektivbesitz befindet. So oder so ähnlich funktionieren auch unsere Schwesterprojekte im HabiTAT.

 

3.1 Die GmbH

Die Besitzer_in der Autonomen Wohnfabrik ist unsere GmbH. Als GmbH vermieten wir unter anderem die Räume im Haus und nehmen Direktkredite entgegen.

Zwei von uns sind als gleichbereichtigte Geschäftsführer_innen eingetragen und damit rechtlich verantwortlich. Daraus ergibt sich für die Geschäftsführung aber keine reale Entscheidungsmacht. Ihre Aufgabe ist vor allem das Unterschreiben von Miet- und Direktkreditverträgen und ähnlichem.

Den Besitz der GmbH teilen sich der Hausverein und das HabiTAT. Ersterem gehören 51% der Anteile, letzterem 49%.

 

3.2 Der Hausverein

Der Hausverein wiederum besteht aus den Bewohner_innen des Hauses. Über die Beteiligung des Vereins an der GmbH sind wir Mieter_innen und gleichzeitig quasi unsere eigenen Vermieter_innen.

Unsere Entscheidungen treffen wir in regelmäßigen Besprechungen nach dem Konsens-Prinzip. Das heißt, wir fassen einen Beschluss nur dann, wenn alle von uns einverstanden sind. Das schließt natürlich Kompromisse mit ein, die keine optimale Lösung für jede Einzelperson sind.

 

3.3 Unser Vereinslokal

Das Vereinslokal bei uns im Erdgeschoss wird von einem eigenen Kollektiv verwaltet, das die Räumlichkeiten von uns mietet. Das Lokal bietet einen Treffpunkt und einen Raum für politische und (sub-)kulturelle Veranstaltungen. Hier finden zum Beispiel Workshops, Vorträge, Bandproben, Konzerte und verschiedene Treffen statt.

 

 

4 Wer sind wir?

4.1 Die Gruppe

An der Gründung des Kollektives waren anfänglich 5 Personen beteiligt. Mittlerweile wohnen bei uns 9 Kollektivmitglieder sowie 2 Altmieter*innen, die bereits bei Hauskauf in dem Haus lebten. Viele Bewohner*innen kannten sich bereits davor aus verschiedenen politischen Gruppen mit Schwerpunkten wie Feminismus und Antifaschismus.

4.2 Unser Haus

Das Haus in der Poschingerstraße 10, das 2017 gekauft wurde, befindet sich hinter dem Salzburger Hauptbahnhof im Stadtteil Schallmoos. Das Haus unterteilt sich in 9 Wohnungen und ein Vereinslokal. Insgesamt hat das Haus eine Wohnfläche von 210m², wo noch 45m² Gemeinschaftsraum sowie 70m² Vereinslokal sowie ein großer Keller dazu kommen. Auch haben wir das Glück, ein Haus mit – für Salzburger Verhältnisse – großen Garten bekommen zu haben, in dem bereits ein Pool  vorhanden war. Seit dem Hauskauf haben wir bereits viel an unserem Haus verändert, teils freiwillig und teils infolge von Anweisungen des örtlichen Bauamtes und der Feuerpolizei. So haben wir letztes Jahr die gesamte, aus den 1960ern stammende, Elektroinstallation ersetzt sowie mehrere Brandschutztüren eingebaut. Wann immer es uns möglich ist, versuchen wir möglichst viel selbst am Haus zu reparieren.